房企中报齐聚回款任务严峻 年底郑州市场或现优惠房源

2019-09-04 09:09:08   大河报

8月份,各大房企纷纷公布了自家企业的年中业绩报告。根据报告显示,多家企业没有完成年初制定的半年度任务,也侧面印证了今年房地产市场转冷的事实。资金回笼、现金流问题将是众多房企下半年的首要任务。

一线房企中报齐聚业绩尚可接受

截至目前,中国房企前五强碧桂园、万科、恒大、保利、融创中国均公布了自家企业的年中业绩。

报告期内,碧桂园公司实现总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,同比增长分别为53.2%和41.3%。2019年上半年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元,继续保持行业领先地位。

根据万科发布的2019年中报显示,上半年公司房地产销售金额3340亿元,手握货币资金1438.7亿元。中报营收和净利润再度创下了上市以来的历史新高,分别达到1393.2亿元和118.4亿元,两者同比增长约三成。从万科的整体财务数据来看,上半年公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长

29.8%。

从中国恒大发布的2019年中报来看,数据还是比较出众的。总资产为人民币20985亿元,营收2269.8亿元,毛利润772.6亿元,核心利润303.5亿元,净利润270.6亿元,净资产3453亿元,现金余额2880亿元。

保利公司2019年上半年实现营业收入711.6亿元,同比增长19.5%,实现归母净利润103.5亿元,同比增长59.1%。公司归母净利润率达到14.2%,为2011年以来的新高。

融创中国公布的2019年中报显示,实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;归母净利润102.9亿元,同比增长61.7%;核心净利润126.6亿元,同比增长

128.4%。

从五家房企发布的年中业绩表可以看出,目前中国前五强房企整体资金状况还是比较良好的。其中,融创中国和保利地产核心净利润都有不小的涨幅。万科业绩增速最低,中报净利润增幅不足三成。恒大从其现金余额来看,依然是地产行业的翘楚。

以“卖”为主现金流成为重中之重

通过对比发现五家房企都提高了对下半年现金流的重视程度。一度疯狂开疆拓土的融创中国,在中报发布会上主席孙宏斌也表示下半年将放缓脚步,除了特别优质地块,基本暂停拿地。这也表明了融创中国下半年将以掌握现金流为主。保利地产则是将重心聚焦在一二线城市,不去触碰三线以下的城市。

恒大全年销售目标为6000亿元,上半年完成了2800亿元的销售目标,接近50%。在业绩会上,恒大地产表示下半年可售货值约8000亿元,对于完成全年销售目标还是非常有信心的。此外,恒大公司表示下半年在拿地策略上会保持低楼面价,不会参与地王竞标。

针对房地产行业的融资渠道不断收紧的状况,房企对现金流的重视度均有所提高,开发商更注重销售以及资金回笼,并在拿地和现金流之间做好平衡。自有资金是企业偿债的基础保障,提高自我造血能力、加快销售回款是其能按时偿还银行债务的关键。

那么,目前郑州市场的情况又是如何呢?

郑州市场现状整体稳定小幅波动

全国前五强房企在郑州早已布局多年,由于其品牌效应大、开发经验足,在郑州的项目目前去化情况都还不错。此外,郑州市场目前区域之间出现了不同幅度的涨跌情况。

管南片区,是目前郑州市涨幅较为明显的一个区域,区域均价从之前的14000元/平方米涨到了15000元/平方米,其中永威城、富田城九鼎公馆新推出的地块都符合该涨幅。另外,在8月底刚刚开盘的千亩大盘融创城二期,降价促进销售,二期开盘推出了196套,全部去化完毕。其中价格最低的房源可以达到12500元/平方米带精装,这在同区域是较为少见的。

北区目前价格变动不等,融创中永中原大观刚刚开盘推出了141套也全部清盘,均价在17000元/平方米,相比于之前销售均价也有所回调,同时结合前段时间大河宸院的大幅降价,可以看出融创中原公司目前的销售及回款任务是非常严峻的,多数项目都出现了不同程度的下调,以保证年底的回款任务。此外,随着宜家的正式开业,一路之隔的万科民安江山府在8月底开盘时价格有小幅度的上调,均价最高能到22500元/平方米,87.6%的去化率总的来说也算是一个不错的成绩,在一定程度上保证了郑州万科的三季度业绩。

东部片区目前来说,住房均价依旧坚挺,老东区目前来说均价已经达到25000元/平方米,且没有更多新增的土地供应。东区外溢的白沙绿博片区目前价格也没有下调的趋势,象湖附近的房价甚至有所上调,且多以洋房等改善型房源为主,价格较高,并不适合首次置业的刚需群体。

西区由于郑州版“鸟巢”的建成落地,部分项目出现了价格方面的上调,均价已经来到了15000元/平方米。不过值得一提的是,汇泉西悦城项目在8月底出现了部分11500元/平方米的房源,也是逆趋势出现降价销售的情况。

房企现金压力加大年底或出现优惠房源

就目前大环境来讲,郑州乃至全国的房地产开发商都处于一个现金为王的阶段,充足的现金流才能保证其顺利度过当前的高压环境。

随着政策强调“房住不炒”,融资持续收紧,房地产市场的行情正在转冷,这也体现在房企的2019年中报上。尽管从营业收入这一数字看,房地产企业,特别是头部房企依然保持增长,但销售额增速却都呈现出下降态势。而中小房企往往净利润同比明显下滑,净负债率比去年底明显上升,到位资金增速放缓,经营现金流吃紧。

对于多家房企中报出现的加速回款任务,城市经营实战专家、王牌智库首席专家董事长上官同君表示,当下国内“房住不炒”的主旋律不会变,房地产调控的主旋律不会变,房企“银根”难松。房企深知“现金为王”的重要性,第四季度面临资金链压力的众多房企将会穷尽各种手段来快速回款,全国一样。

河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为,在中央“730”会议上已经明确定调不将房地产作为短期刺激经济的手段,加之金融政策的收紧,房地产开发商在政策、金融方面都面临困境,只得加速回款、降价销售来完成全年目标,偿还年底的银行债务。

对于郑州市场第四季度的走向,上官同君认为,郑州房地产市场第四季度会首先趋向于“稳”,稳字当头,中高端价位的新房上市房企会降低价格心理预期,盲目定价会有所扼制,促销力度会加大,上官同君建议:“当下在郑州买房,二手房里好淘金,三环以内的二手房市场有价无市,是进入的好时机,加上四季度房企急于现金回款,房价定价会更加理性,促销活动更加多样化,也是选择新房购买的好机会。”

刘社则表示,此次中央定调,从前开发商认为的三年一个调控期目前看来已经不复存在。对于购房者来说,由于开发商要弥补之前没有完成的全年目标,四季度将是全年购房的一个不错的时机。(记者吴俊池实习生李斯琦)

原标题:房企中报齐聚回款任务严峻四季度郑州市场或出现优惠房源

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