开发商多有钱?50家房企手持现金超2.5万亿 但负债……

2020-05-09 10:52:38   

(原标题:开发商究竟多有钱?50家房企手持现金超2.5万亿!但负债……)

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碧桂园恒大手持超两千亿“现金”

碧桂园、恒大分别以2683.5亿元和2287.7亿元成为名副其实的“现金王”。此外,持有现金超过1000亿元的还有万科、保利、融创。

这5家共持有现金9284.6亿元,约占49家房企总现金的37%。同时,这5家有息负债超过2万亿,约占49家房企总负债的40%。

以“现金王”碧桂园为例,2019年权益销售现金回笼约人民币5301亿元,权益销售回款率高达96%。得益于较高的销售回款率,碧桂园连续四年实现净经营性现金流为正。

截至2019年12月31日,碧桂园可动用现金余额达2683.5亿元,继去年的2425.4亿元后再创新高,占总资产比例高达14.1%%。此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕。

再看万科,“2019年的净现金流入非常好,连续11年实现经营性现金流为正,足够覆盖短期债务。” 万科管理层在业绩发布会上介绍,万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元。截至报告期末,集团持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。郁亮谈及,企业的免疫力之一就体现在现金为王,“万科追求有利润的收入和有现金流的利润,且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王”。

部分房企“钱紧”,千亿规模现金流才200多亿

手持现金500亿元-1000亿元(不包含)的有11家,代表房企有中海、绿地、招商、奥园、新城、华润、龙湖、世茂、旭辉、合景泰富、绿城。在这一区间,除了合景泰富和新晋千亿规模的奥园外,其他房企均为销售规模两三千亿的龙头房企。

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“我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资,往后融不融资已经无所谓了。” 龙湖集团董事会主席吴亚军表示,龙湖在2020年1月已完成了全年的基本融资。

年报显示,龙湖集团全年合同销售额为2425亿元,同比增长20.9%,净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元。

手持现金低于500亿元的有32家。其中,400亿元-500亿元(不包含)的有5家,分别为金地、华夏幸福、雅居乐、阳光城、龙光。除龙光外,其余均为千亿规模房企。

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300亿元-400亿元(不包含)的有9家,分别为富力、佳兆业、禹州、正荣、金科、融信、远洋、建业、越秀,其中有6家为千亿规模房企。

200亿元-300亿元(不包含)的有9家,分别为时代、美的置业、中梁、蓝光发展、华发、中南、荣盛、首开、中骏,其中有6家为千亿规模房企。

也有个别龙头房企“钱紧”的。100亿元-200亿元(不包含)的有8家,分别为金茂、路劲、合生、建发、当代、泰禾、金融街、绿地香港等;低于100亿元的有3家,分别为华远、大发、北大资源。

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除了金茂外,其余均为销售规模500亿元以内的中小型房企。财报显示,截止到2019年底,金茂持有现金和现金等价物人民币171.9亿元,同比减少41.3亿元。而一年内需偿还债务266.63亿元,同比增加46.87亿元,短期偿债压力较大。

金茂方面表示,公司的目标是通过利用银行贷款、租赁负债及其他计息贷款,在资金延续性与灵活性之间维持平衡。大部分于一年内到期的借款均可获续期,因此预计会有足够资金来源以应付其资金需要,并且管理流动资金状况。

金茂的“钱紧”早在2018年就初露端倪。数据显示,2017年,金茂通过筹资活动产生的现金流净额为416.38亿元,录得近六年来最高值,而2018年一年时间,这一数字被腰斩,仅剩194.36亿元,同比下降53.32%;2019年中期跌至负值。

谁有资金压力?11家房企现金同比减少

现金流是房企的生命线,拥有充足现金流的房企将在非常时期活下来,而现金流紧张的房企,很有可能会面临危机。

南都大数据显示,11家房企手持现金同比下滑,最大降幅达到33.3%。其中,同比下降10%以内的有5家,分别为中海、雅居乐、荣盛、金融街、华夏幸福。

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“利润王”中海现金虽然同比略有下降,整体而言,行业最低的融资成本以及相对稳健的财务现金流使得中海保持行业第一梯队。截至去年末持有现金954.5亿元。但一年内到期的有息负债为320.8亿元人民币,仅占有息负债总额的16.9%;资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,加权平均借贷成本为4.21%,借贷成本是行业的最低水平。

老牌房企金融街一度饱受资金压力,在手现金较年初下降8%至110亿元,但仅相当于一年内到期有息负债的0.7倍(2019年初为1.2倍)。此外,2019年净经营现金流由负转正,实现净经营现金流27亿元,2017年和2018年分别为-73亿元和-90亿元,扭转了公司发展略显被动的局面。

2019年,华夏幸福持有的现金很难覆盖其短期流动性。据统计,华夏幸福所使用的融资方式多达20余种,被媒体称为“花式融资百科全书”。从融资成本来看,截止到去年年底,融资加权平均成本为7.86%,特别是信托、资管等其他融资的平均利息成本10.02%,融资成本之高可见一斑。净现金流更为紧张,该公司近三年的净现金流均为负值。

同比下降超过10%的有6家,分别为华润、万科、金茂、远洋、首开、华远。

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比如万科,2019年年报显示在手现金高达1661.9亿元,同时有息负债下降33.6亿元,净负债率为33.87%。万科财务负责人王文金在业绩发布会上表示,“我们有了现金以后真的没有必要保有那么多的借款,增加付利息成本。所以我们今年的净现金流入非常好,足够覆盖短期债务,在这种情况下我们就归还了有息借款。”

再来看远洋,财报显示,截至2019年底手持现金335.66亿元,流动比率为1.8倍相较于2018年的1.6倍有上升;连同尚未使用的授信额度约2207.46亿元,可以确保远洋财务稳健。

最大增幅154%!近八成房企持有现金增长

2019年房地产行业的调控政策继续从严,而且房地产金融管控政策也在加严,包括信托贷款融资、海外发债融资、银行贷款融资等全面收紧。在此背景下,相较于2018年,房企现金流受到多大冲击?

南都大数据显示,除了一家无同比数据,其余49家房企中有38家手持现金同比增长,其中最大增幅达154%,占比近八成。具体来看,建发和大发分别以154%、117%的增幅位列榜单前列。

同比增幅50%-100%(不包含)的有6家,分别为合生、建业、奥园、绿地香港、佳兆业、北大资源。这一区间,仅奥园和建业为千亿规模房企。

截至2019年底,奥园手持现金资源总额约为680.6亿元,现金增幅高达71.78%。奥园经营业绩大增,业务经营产生的收入导致现金增长。同时,奥园不断提升公司“开源节流”的能力,提高项目资金回笼效率,严格控制成本及各项费用开支。

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同比增幅30%-50%(不包含)的有4家,分别为新城、融信、华发、龙湖,

同比增幅10%-30%(不包含)的有19家,代表房企有招商、旭辉、中南、正荣、保利、世茂、金科、恒大、碧桂园、阳光城、绿地等。可以看出,绝大部分房企都集中在这一区间,现金流呈现稳步增长态势。

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同比增幅低于10%的有绿城、时代、融创、金地、美的置业、合景泰富、蓝光发展7家。

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(责编:HN018)
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